El pasado mes de octubre se aprobó el Real Decreto 853/2021 por el que se regulan los Programas de Ayudas en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (Fondos Next Generation). El programa 6 de este RD regula las ayudas a la promoción de viviendas en alquiler social en edificios energéticamente eficientes. Este programa prevé ayudas de hasta 700€/m² útil de vivienda con un máximo de 50.000€ por vivienda para desarrollar proyectos de nueva construcción o rehabilitación de edificios que actualmente no tienen uso de vivienda. Estos proyectos deben desarrollarse sobre solares de titularidad pública o a través de sociedades mayoritariamente públicas o incluso mediante fórmulas de colaboración público-privadas (derecho de superficie, concesiones administrativas, …). Estos edificios deberán destinarse a alquiler social o cesión de uso por un mínimo de 50 años con unos requisitos técnicos de alta eficiencia energética. El precio máximo del alquiler lo fijará cada Comunidad Autónoma y los edificios deberán estar terminados antes de finales de junio de 2026. En estos momentos está pendiente la redacción de la transposición normativa de la Generalitat de Cataluña para el desarrollo normativo del Real Decreto.
Más recientemente se ha publicado el RD 42/2022 que desarrolla el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-25. Esta norma despliega diversas iniciativas de las que destacamos dos:
Programa 7. Programa de fomento de viviendas para personas mayores o personas con discapacidad. Este programa fomenta la promoción de viviendas para ser destinadas al alquiler durante un plazo mínimo de veinte años con renta limitada y para ser arrendadas por personas mayores o personas con discapacidad. Se trata de fomentar promociones de viviendas con prestaciones, instalaciones y servicios adicionales como asistencia social, atención médica básica disponible 24h, limpieza y mantenimiento, dispositivos y sistemas de seguridad, restauración, actividades sociales, deportivas, de ocio y culturales, así como terapias preventivas y de rehabilitación.
La ayuda podrá ser de hasta un máximo de 700€/m² útil. La cantidad máxima de esta subvención no podrá superar el 50% de la inversión de la actuación, con un límite máximo de 50.000€ por alojamiento y vivienda. Esta subvención es compatible con cualquier otra subvención otorgada por otras AA.PP. para el mismo objeto.
El precio del alquiler no podrá superar los 10€/m² útil privativo. También se podrán repercutir el coste real de los servicios que disfrute el arrendatario, así como otras repercusiones autorizadas por la normativa vigente.
Los destinatarios de estas viviendas serán personas de más de 65 años o personas con discapacidad con rentas anuales familiares que no superen cinco veces el IPREM. Estas personas no deberán ser propietarias de ninguna vivienda en el momento de acceder a estas viviendas.
Programa 8. Programa de fomento de alojamientos temporales, de modelos de cohousing, de viviendas intergeneracionales y modalidades similares. Se trata de nuevas modalidades de vivienda en las que los espacios de interrelación ganan superficie a los espacios meramente privativos, lo que posibilita una mayor integración y relación entre los inquilinos.
La ayuda podrá ser de hasta un máximo de 420€/m² útil considerando tanto los espacios privativos como los espacios comunes y de interrelación. La cantidad máxima de esta subvención no podrá superar el 50% de la inversión de la actuación, con un límite máximo de 50.000€ por alojamiento y vivienda. Esta subvención es compatible con cualquier otra subvención otorgada por otras AA.PP. para el mismo objeto.
El precio del alquiler no podrá superar los 8€/m² útil privativo y la parte proporcional de la superficie de los espacios comunes y de interrelación. También se podrán repercutir el coste real de los servicios que disfrute el arrendatario, así como otras repercusiones autorizadas por la normativa vigente.
Los destinatarios de estas viviendas deberán tener unas rentas anuales familiares que no superen cinco veces el IPREM.
Bajo nuestro criterio, estas iniciativas legislativas podrán ser un éxito si se activan otras acciones que mejoren la viabilidad económica y financiera de estos proyectos para dar respuesta a una parte importante de la población que está excluida del mercado de compra o alquiler de vivienda en el mercado libre.
Es imprescindible la colaboración público-privada para impulsar estos proyectos. Las Administraciones Locales son propietarias de solares destinados a vivienda protegida que habrá que movilizar, sea con sus propios recursos financieros o bien con la participación del sector privado con o sin ánimo de lucro, para ofrecer una oferta extensa y de calidad. En este último caso, será necesario que ambas partes se involucren y trabajen coordinadamente para asegurar el éxito del proyecto: promoción de un rendimiento social, confianza entre todos los agentes intervinientes con una gestión profesional de los edificios y generando un excedente económico para dar atractivo al sector privado.
También será necesario que el sector financiero apueste por estos proyectos. Las necesidades de recursos financieros para desarrollar estos proyectos son muy significativas y habrá que explorar otras fórmulas distintas a las tradicionales para dar cobertura a estos proyectos ya que hasta ahora la iniciativa por parte de la banca privada ha sido muy prudente.
También es imprescindible dar un paso adelante en la optimización de la fiscalidad de estos proyectos ya que la exención del IVA en el arrendamiento de las viviendas supone que todas las cuotas soportadas por este tributo para estos proyectos representen un coste que reduce su rendimiento.
Todas las iniciativas legislativas que hemos presentado apuestan por la vivienda protegida en régimen de alquiler. Por tanto, la explotación de estos edificios deberá hacerse con visión a largo plazo y quedarán fuera aquellos operadores privados con expectativa de rendimiento a corto plazo.
Echamos de menos un impulso más decidido para el alquiler protegido orientado a jóvenes, colectivo que en estos momentos es el más necesitado de un acceso a la vivienda en función de su renta disponible.
Esperamos que estas iniciativas sean un éxito para mejorar el acceso a la vivienda para una parte muy importante de nuestra sociedad.
