Un estudi de viabilitat immobiliària és la base indispensable per a analitzar si un projecte immobiliari és rendible, legalment factible i respon a una demanda real. A Implica, ho elaborem amb rigor tècnic-financer i una mirada estratègica perquè promotors, inversors i entitats financeres puguin prendre decisions de confiança.
1. Què és un estudi de viabilitat immobiliària?
Un estudi de viabilitat immobiliària és una anàlisi tècnica‑financera integral que valora la viabilitat d’un projecte des de tres pilars: econòmic, urbanístic i comercial. Funciona com una radiografia del projecte abans de la seva execució, contrastant inversió i costos amb ingressos esperats.
2. Quan i per què fer un estudi de viabilitat?
2.1 Quan?
Es recomana elaborar-ho en fase conceptual, quan ja es compta amb dades de disseny i pressupost. També pot actualitzar-se després de canvis en el projecte o l’entorn normatiu .
2.2 Per què?
- Evitar errors costosos des de l’inici.
- Obtenir una visió global, incloent-hi riscos, rendibilitat i demanda.
- Facilitar l’accés a finançament, ja que bancs i promotors exigeixen estudis sòlids.
- Mitigar riscos, anticipant-se a obstacles urbanístics, financers o de mercat.
3. Components essencials de l’estudi
El valor d’un estudi de viabilitat immobiliària depèn de la seva exhaustivitat i precisió. En Implica, desenvolupem cadascuna de les següents àrees amb una metodologia rigorosa i personalitzada per a cada tipus de projecte, ja sigui residencial, terciari, logístic o dotacional.
3.1 Anàlisi urbanística i legal
Aquest apartat és el punt de partida obligatori. Sense una adequada interpretació de la normativa urbanística i legal aplicable al terreny, qualsevol decisió d’inversió corre un risc innecessari.
En Implica, analitzem en profunditat els següents elements:
- Classificació i qualificació del sòl: urbà, urbanitzable o rústic.
- Normes del planejament urbanístic vigent: PGOU, plans parcials, normes subsidiàries…
- Condicions d’edificabilitat: altura màxima, reculades, ocupació, densitat, etc.
- Usos permesos i compatibles: residencial, comercial, industrial, turístic, etc.
- Situació registral i cadastral de l’immoble: identifiquem afeccions, servituds i càrregues.
- Llicències necessàries i procediments administratius: temps estimat de tramitació.
Gràcies a aquesta anàlisi, garantim que el projecte sigui legalment possible i viable des del punt de vista normatiu. Això permet anticipar bloquejos administratius i optimitzar la planificació.
3.2 Anàlisi del terreny (reconeixement geotècnic)
En tot projecte immobiliari, el coneixement físic del terreny és clau. No n’hi ha prou amb conèixer la seva localització o superfície: és necessari avaluar les seves característiques tècniques i constructives, ja que condicionen tant el disseny com el cost d’execució.
Aquest estudi sol incloure:
- Topografia detallada: pendents, cotes, orientació i accessibilitat.
- Condicions del subsol: tipus de terreny (argilenc, rocós, arenós…), resistència, compactació.
- Nivell freàtic: per a preveure possibles problemes de fonamentació o soterranis.
- Riscos naturals: presència d’aigües subterrànies, lliscaments, inundacions o moviments sísmics.
- Necessitats de contenció o condicionament previ del sòl.
En Implica, integrem tota aquesta informació per a anticipar sobrecostos en fonamentació o moviments de terra, que solen representar un dels principals riscos no previstos en els projectes mal planificats.
3.3 Anàlisi de mercat
Un estudi de viabilitat no pot centrar-se únicament en costos i normativa. La clau de la seva rendibilitat està a conèixer la demanda real, el context competitiu i les tendències de l’entorn.
Les nostres anàlisis de mercat inclouen:
- Estudi de la demanda potencial real: quin perfil de comprador o arrendatari existeix en la zona? Què necessita?
- Anàlisi de l’oferta existent: nombre de promocions actives, característiques, preus de venda o lloguer, velocitats d’absorció.
- Estudis comparatius (benchmarking): comparació amb projectes similars.
- Tendències demogràfiques i socioeconòmiques: evolució poblacional, nivells de renda, canvis en hàbits de consum immobiliari.
- Zones d’oportunitat i risc: detecció de micromercats amb major o menor tensió d’oferta-demanda.
Aquesta anàlisi permet definir el producte adequat (tipologia d’habitatge, grandària, qualitats, gentileses, etc.) perquè el projecte encaixi amb el que el mercat demanda. Així, disminuïm els riscos comercials i optimitzem l’estratègia de posicionament.
3.4 Disseny conceptual
Amb la informació anterior en mà, definim el concepte arquitectònic i urbanístic del projecte, sempre adaptat a les possibilitats normatives del sòl i la demanda identificada en el mercat.
Aquest disseny preliminar defineix:
- Nombre d’habitatges o unitats edificables.
- Tipologies (1, 2, 3 dormitoris, locals, garatges…).
- Distribució en planta.
- Superfícies construïdes i útils.
- Proposta de zones comunes, jardins, equipaments o altres serveis.
- Imatge arquitectònica del projecte.
El nostre objectiu en Implica és que el disseny conceptual no sigui només estètic, sinó funcional, comercial i rendible, pensat per a construir un producte immobiliari que es vengui ràpid, ben posicionat i sense desviacions costoses.
3.5 Càlcul de costos
L’anàlisi econòmica no pot deixar espai a l’especulació. En Implica elaborem pressupostos realistes, amb marges de seguretat, sense dependre de valors genèrics o extrapolacions superficials.
Entre els costos contemplats es troben:
- Adquisició del sòl: cost per m² + imposats associats (IVA, ITP, AJD).
- Honoraris professionals: arquitectes, aparelladors, tècnics, consultors.
- Costos de construcció: obra civil, estructura, acabats, instal·lacions, urbanització, certificacions.
- Llicències i taxes municipals.
- Despeses financeres: interessos del préstec, comissions, costos de notaria i registre.
- Costos de màrqueting i comercialització.
- Impostos i assegurances durant l’execució del projecte.
Aquest pressupost detallat permet establir amb claredat el llindar de rendibilitat necessari i preveure totes les partides que afectaran el flux de caixa.
3.6 Projecció financera i avaluació econòmica
Una vegada definits els ingressos esperats (preu de venda o renda, ritme de comercialització) i els costos totals del projecte, construïm una projecció financera dinàmica amb tots els indicadors de rendibilitat.
En Implica utilitzem eines professionals per a calcular:
- VAN (Valor Actual Net): beneficis nets descomptats a valor present.
- TIR (Taxa Interna de Retorn): rendibilitat projectada de la inversió.
- Termini de recuperació de la inversió.
- Marge sobre cost i marge sobre venda.
- Fluxs de caixa mensuals o trimestrals.
- Indicadors clau per a entitats financeres i inversors.
A més, plantegem diferents escenaris financers (conservador, base, optimista) per a preparar una visió flexible i realista del projecte.
3.7 Anàlisi de riscos i sensibilitat
Tot projecte immobiliari està exposat a riscos. Però en Implica no deixem que la incertesa ens freni: la gestionem.
Aquest apartat contempla:
- Identificació de riscos: jurídics, tècnics, comercials, d’execució, financers, reguladors.
- Valoració d’impacte i probabilitat.
- Simulació d’escenaris: què passa si puja el cost de construcció? I si baixen els preus de venda?
- Estratègies de mitigació: plans alternatius, segurs, negociació de condicions amb proveïdors i entitats financeres.
- Contingències pressupostàries: marges de seguretat inclosos en el model.
Amb aquest enfocament, transformem la incertesa en control i capacitat de reacció, protegint la viabilitat del projecte des del minut zero.
4. Metodologia de Implica
En Implica seguim un procés provat:
- Recopilació de dades: mercat, normativa, característiques del terreny.
- Estimació d’inversió: terreny, obres, llicències, honoraris, finançament, màrqueting.
- Modelatge de fluxs de caixa: ingressos vs. pagaments.
- Càlcul de principals KPIs: VAN, TIR, marge brut, període recuperació.
- Anàlisi de riscos: escenaris i estratègies de mitigació.
- Informe professional: presentació clara amb conclusions i recomanacions.
Aquest enfocament permet prendre decisions informades, assegurar finançament i planificar amb seguretat.
5. Beneficis per a promotors i inversors
- Mitigació de riscos: anticipació d’obstacles tècnics, legals o econòmics .
- Claredat financera: visió precisa de costos, ingressos i rendibilitat.
- Fortalesa davant bancs: estudis sòlids atreuen finançament.
- Optimització estratègica: disseny i màrqueting alineats amb la demanda .
- Major competitivitat en un sector marcat per escassetat de sòl i pressió normativa.
6. Eines útils
- Fulls de càlcul especialitzats (Excel): estructuren costos, escenaris i KPIs.
- Programari de viabilitat immobiliària: automatitzen càlculs i milloren les presentacions.
- Plantilles adaptades per Implica: dinàmiques, intuïtives i podades a cada tipus de projecte.
7. Normativa i context actual a Espanya
El mercat actual enfronta:
- Dèficit de sòl urbà i costos elevats de construcció.
- Lentitud en tramitació de llicències, amb demores superiors a 12 mesos.
- Alta demanda d’habitatge, amb un dèficit de més de 134.000 habitatges en 2024.
En aquest escenari, un estudi de viabilitat immobiliària no és un luxe: és una necessitat estratègica.
8. Conclusió
Un estudi de viabilitat immobiliària ben elaborat és clau per a:
- Validar la viabilitat econòmica i tècnica.
- Estructurar el finançament i atreure inversors.
- Identificar riscos i definir plans de contingència.
- Optimitzar disseny i comercialització del projecte.
- Navegar amb èxit les dificultats reguladores i de mercat.
En Implica, implementem una metodologia rigorosa, precisa i personalitzada. Estem compromesos amb l’èxit de la teva promoció immobiliària des de la primera anàlisi fins a la posada en marxa.
Estàs planificant un projecte immobiliari? En Implica t’ajudem a realitzar un estudi de viabilitat immobiliària professional. Contacta’ns avui i avança amb seguretat.
